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清算价格法在抵押处置物森林资产评估中的应用

2013-10-30 11:24:51 来源:中国投资研究网 【字体: 【收藏本页】【打印】【关闭】

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核心提示:清算价格法是以清算价格为标准来估算森林资产抵押物处置价值的一种方法。是根据借款人清算对资产可变现的价值,评定重估确定所需评估的资产价值的方法。


关键词: 拍卖

  一、清算价格法基本理念

  (一)基本思路。清算价格法是以清算价格为标准来估算森林资产抵押物处置价值的一种方法。是根据借款人清算对资产可变现的价值,评定重估确定所需评估的资产价值的方法。所谓清算价格,是指借款人由于破产或其他原因,要求在一定的期限内将森林抵押资产变现,在借款人清算之日预期出卖森林资产可收回的快速变现价格。主要根据抵押森林资产因子状况,运用现行市价法估算其正常价值,再根据处置情况和变现要求,乘以一个变现率,最后确定评估价格。在原理上基本与现行市价法相同,所不同的是清算价格低于现行市场价格。这是因为借款人急于将森林资产拍卖、出售。因此,从严格意义上来讲,清算价格法不能算为一种基本的评估方法,只能算是重置成本法、收益现值法、现行市价法的具体应用。

  (二)应用前提。以具有法律效力的破产处理文件或抵押协议合同及其他有效文件为依据;森林资产以整体或拆零在市场上可以,而且必须快速出售变现;所卖收入足以补偿因出售森林资产的附加支出总额。

  (三)适用范围。破产或无偿还能力是指借款人因经营不善造成严重亏损、资不抵债时,借款人应依法宣告破产,当债务人不能清偿到期债务时,法院以其全部财产依法清偿其所欠的债务,不足部分不在清偿。森林资源资产抵押是指企业或个人为了进行融资,用自己特定的森林资源资产为担保向对方保证履行合同义务的担保形式。提供资产的一方为抵押人,接受抵押财产的一方为抵押权人。抵押人不履行合同时,抵押人有权利将抵押财产在法律允许的范围内变卖,从变卖抵押物价款中优先获得赔偿。清理是指经营不善导致严重亏损,已临近破产的边缘或因其他原因将无法继续经营下去,为弄清楚财产现状,对财产进行清点、整理和查核,为经营决策(破产清算活继续经营)提供依据,以及因资产损毁、报废而进行清理、拆除等的经济行为。

  (四)价值因素。如果借款人完全丧失森林资产的处置权,无法讨价还价,占有主动权的买方必然会尽力压低价格,以从中获益;如果借款人上有讨价还价的余地,则森林资产的价格就有可能高些。森林资产的拍卖时限越短,森林资产的清算价格就可能越低;反之,若拍卖的时限较长,森林资产的价格就可能高些。与被拍卖森林资产相同话类似的森林资产的现行市价越高,被拍卖森林资产的清算价格通常也会高些;反之,被拍卖森林资产的价格就会低些。若森林资产与破产借款人的其他资产一起整体拍卖,其拍卖值可能会高于包括森林资产在内的个单项资产变现价值之和。

  二、清算价格法程序

  进行市场调查,搜集与被评估资产或类似资产清算拍卖的价格资料。分析、验证价格资料的科学性和可靠性。逐项对比分析评估与参照物的差异及其程度,包括实物差异、市场条件、时间差异和区域差异等。根据差异程度及其他影响因素,估算被评估资产的价值,最后得出评估结果。根据市场调查计算出结果,对清算价格进行评估。

  三、清算价格法方法

  严格地说,按照国际惯例,资产评估方法有三种方法:重置成本法、收益现值法、现行市价法。清算价格法不称之为一种独立的评估方法。在我国由于《国有资产评估管理办法》(国务院第91号令)规定清算价格法是一种独立的评估方法,才使业内普遍认为它也是国际通行的评估方法之一。目前,对于清算价格的确定方法,从理论上还难以找到十分有效的依据,但在实践上仍有一些方法可用。笔者认为:森林资产评估清算价格的方法主要是现行市价。首先,根据被评估森林资产的具体情况及所获得的资料,选择重置成本法、收益现值法和现行市价法中的一种方法确定被评估森林资产的价格;然后根据快速变现原则确定一个变现率,再用评估价格乘以变现率,所得结果即位被评估森林资产的清算价格。

  四、清算价格法实例

  某拍卖公司将抵押的一某信用社森林资产拍卖出售。该森林资产承包使用年限为50年,到评估基准日已使用15年,剩35年。林分质量状况良好,年生长率3.95%。试评估该森林资产的清算价格。

  确定重置成本全价。经核查估算,现森林资产的当前价值为15万元(可以利用原评估值调整,但必须是净值),年利率为7.05%(银行当前利率6.05%,上调10%)。根据提供清单显示,此林地流转时缴纳5%的转让金,则被评估森林资产的重置成本全价:

  B=150000+[150000/(1+3.95%+7.05%)]*5%=156756.76元

  确定森林资产的变现率。被评估森林资产的价值变现是依据承包时间确定,林分因子质量与年限关系密切,故使用年限法确定变现率。根据抵押协议,该资产使用年限50年,已使用年15年,则该资产的变现率为:C=(1-n/N)*100%=(1-15/50)*100%=70%

  确定被评估森林资产在公平市场下的评估值。根据核查,被评估森林资产的管护较好,功能性和经济性损耗很小,可忽略不计,故在公平市场条件下,该森林资产的评估值为:P=B*C=156756.76*70%=109729.73元

  确定折扣率。森林资产的价值变现应由抵押本息总价值和保留底价确定该森林资产的折扣率。该评估森林资产抵押贷款本息金为100000.00元,拍卖保留底价为40000.00元。则该森林资产的折扣率为:D=(1-m/M)*100%=(1-40000/100000)*100%=60%

  确定被评估森林资产的清算价格。被评估森林资产清算价格=P*D=109729.73*60%=65837.85元。


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