中国投资研究网

用户名:

密 码:

010-80782106 15611620612

可行性研究报告

技术百科

更多>>

我国房地产信托发展中存在的问题

2013-11-05 11:15:29 来源:中国投资研究网 【字体: 【收藏本页】【打印】【关闭】

更多

核心提示:何为房地产信托?房地产信托,在我国又被称为房地产信托基金、房地产基金。是指信托投资公司发挥专业理财优势,通过实施信托计划筹集资金,用于房地产开发项目,为委托人获取一定的收益。


关键词: 房地产信托

房地产信托

  何为房地产信托?房地产信托,在我国又被称为房地产信托基金、房地产基金。是指信托投资公司发挥专业理财优势,通过实施信托计划筹集资金,用于房地产开发项目,为委托人获取一定的收益。

  房地产信托的发展。2003年之前,房地产信托属于冷门,关注度很低。而2003年6月,中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(简称央行121号文件),对房地产企业在房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等多个方面提高了信贷门槛。2006年7月中旬,银监会下发《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》;紧接着8月,又下发《关于加强信托投资公司集合资金信托业务项下财产托管和信息披露等有关问题的通知》,再度对房地产信贷采取紧缩政策,限制银行业向房地产过度倾斜,使得房地产融资开始向信托转移,为房地产信托融资提供了难得的机遇,使房地产信托有了更大的“用武之地”。除国家宏观政策带来的机遇外,信托自己的优势也对房地产信托融资的兴起发挥了推波助澜的作用。

  根据以上,我们可以了解房地产信托业务的发展,不仅有利于提高我国房地产市场直接融资的比重,而且充分增加了金融市场的投资品种,但仍旧存在一些难以解决的问题

  1.房地产信托受到宏观经济形势影响。国家对房地产政策的调整直接关系到房地产信托。例如上个世纪九十年代,房地产的繁荣和衰退都是国家产业政策宏观调控的结果。如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力,就可能存在房地产泡沫。如果泡沫达到一定程度,就必然影响到房地产信托。根据建设部政策研究中心最新发表的调查报告显示,我国房地产投资增幅不断降低,其直接原因就是国家针对局部地区房地产行业可能出现的风险进行了宏观调控。房地产自身行业风险增加了信托投资公司房地产信托产品的风险。

  2.我国房地产信托的资金大量运用于关联交易融资。目前国内到期不能兑付的房地产信托中,很大一部分是关联交易信托,主要原因就是对关联交易没有引进足够资质的中介服务机构参与、定价不够市场化、信息披露不够透明以及运作过程的监督缺位。

  3.国内房地产信托多采取私募模式。这种模式期限大都在2年以内,每个房地产信托的份数不得超过200份,规模较小。收益上,年收益率在8;-10;的居多,收入主要来自债权融资的利息性质所得,所有收益都必须在到期前进行分配,而且税收政策还未明确。房地产信托的流通性是困扰信托公司的一大问题,现有的信托统一的流通市场虽然有,但是还不够完善。

  4.虽然目前房地产信托对于项目退出的正常方式(如销售回款等)作出了规定,但是实际在兑付的时候,大部分情况是或者由资产管理公司接盘或者由原股东回购,才实现的信托的兑付,而非信托合同规定的退出方式。这个问题将会给房地产信托带来巨大的风险。

  5.信托投资公司通过控制抵押率、向项目公司派驻管理人员等控制项目风险。但这些风险控制措施都有一定的局限性。即使是投资于成熟物业的房地产信托,也需要公司拥有专业的房地产投资分析和投资管理人员。市场风险是由于价格变动而造成信托投资公司固有财产或信托财产损失的风险,主要有利率风险、汇率风险、价格风险、通货膨胀风险等,这种风险可分为系统分险和非系统风险,是信托投资公司风险的主要来源之一。因而,把握房地产市场的变化和走势,必须系统考虑国家宏观调控政策、利率调整、消费文化等因素。而相关行业的发展情况、土地供应、建筑材料价格、消费者购买力等诸多因素的变化,也可能导致房地产市场价格产生较大的波动。


相关资讯