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房地产信托发展对策分析

2013-11-06 10:53:43 来源:中国投资研究网 【字体: 【收藏本页】【打印】【关闭】

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核心提示:信托公司必须认真研究国家相关政策,准确把握国家对房地产及相关行业的政策动向,了解国家意图,建立一个专业的政策团队,保证对房地产投资的合规和安全性。


关键词: 房地产

房地产信托

  1.设立政策调研机构

  信托公司必须认真研究国家相关政策,准确把握国家对房地产及相关行业的政策动向,了解国家意图,建立一个专业的政策团队,保证对房地产投资的合规和安全性。

  2.完善相关法律法规

  目前我国信托法律体系处于初级阶段,虽然经过一系列的调整和完善,但是要走的路还很长,一方面是要完善信托业务范围,对动产信托、不动产信托、其他财产信托等业务品种操作都要做出明确的法律规范;另一方面对配套的信托税收、财会制度等要做相应的特殊调整,尽快出台工商登记信托税收、信托会计、外汇信托、信息披露、房地产等专项信托管理办法。同时,为了尽快推出真正意义上的房地产投资信托,必须加大能与国际接轨的相关法律法规和已有法律中适应条款的研究。

  3.加强信托投资公司内控制度

  加强信托公司内部风险控制,一是要建立完善的法人治理制度,二是要建立起全面的内部控制的框架。作为我国房地产投资信托计划的受托人和实施主体,信托投资公司的信誉、管理水平、经验等将关系到房地产投资信托的成败及发展前途。我国的信托投资公司虽经过多次行业整顿,取得一定成绩,但是信托公司之间的内控水平仍然存在较大的差距,因此,加强信托投资公司法人治理和内控建设,重新树立信誉,为房地产信托创造合格的受托人,这是我国房地产信托健康发展的要求和保证。

  4.建立健全完善的房地产信托审查

  房地产信托项目,之所以出现兑付无法按照信托合同按期兑付,很多情况下都是因为前期的尽职调查及相关的审计没有按照要求做到位,虚增资产或者夸大项目收益。培养房地产信托产品风险管理的专业人才显得尤为必要了。房地产信托产品由于其创新性和复杂性,对从业人员的要求较高。具体包括三种人才:交易人员、产品设计人员、风险管理人员。交易人员可通过市场交易实践培养,研究人员可通过招聘数学类人才获得。风险管理人员不仅要有扎实的理论基础、对市场和信息的敏感度,还要熟悉产品的定价模型和分解技术,需要有较好的数学功底,同时对数学模型、产品分解原理、计算机技术等都有相当程度的了解,可以说是要求最高,也最具综合性。因而房地产信托产品风险管理人员很难获得,这也是制约信托投资公司产品开发的主要因素之一。

  5.大力加强房地产信托的创新

  房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,简称REITs)将会是未来房地产信托发展的趋势。REITs的一般模式为:由房地产信托机构负责对外发行受益凭证,向投资者募集资金,并将所募集资金委托一家房地产开发公司负责招投标的开发、管理及未来的出售,所获利润在扣除一般房地产管理费用及买卖佣金后,由受益凭证持有人分享。我国发展REITs应该在房地产信托发展现状的基础上从以下两个方面着手:变简单信托计划为标准化、系列化的信托计划。要实现标准化、系列化的房地产信托计划应按照以下规范的业务模式运行:制定投资策略—设计基金化信托产品—打造营销品牌化产品—募集资金—组合运用资金,从而提高运作效率,降低营销成本,拓宽市场范围,实现规模效益。

  变单一投向为组合投资。我国目前的房地产信托产品多为项目融资型,投向单一,风险高度集中。发展REITs最重要的就是以大规模的基金模式取代现有信托产品的项目融资模式,并且通过上市增加其流动性,使房地产信托产品符合基金产品的设计原理和要素,在具备相对较大规模和较为充分的流动性设计的前提下,通过有效的投资组合,最大程度地分散投资风险,保证投资收益。


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