中国投资研究网

用户名:

密 码:

010-80782106 15611620612

可行性研究报告

政策法规

更多>>

关于印发《土地增值税清算鉴证业务指导意见》的通知(下)

2013-07-29 10:15:55 来源:中国投资研究网 【字体: 【收藏本页】【打印】【关闭】

更多

核心提示:国家税务总局发布《土地增值税清算鉴证业务准则》(国税发[2007]132号)。根据《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号)等相关政策的变化,中税协于2011年协同纳税服务司修订完成《土地增值税清算鉴证业务准则(报审稿)》,并根据准则“报审稿”相应修订完成《土地增值税清算鉴证业务操作指南》。


关键词: 增值税

  第二十二条 建筑安装工程费的鉴证,应当关注:

  (一)是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符;

  (二)自购建材费用是否重复扣除;

  (三)单位定额成本是否存在异常;

  (四)自行施工建设有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况;

  (五)是否取得项目所在地税务机关监制的建筑安装发票。

  第二十三条 公共配套设施费的鉴证,应当关注:

  (一)公共配套设施的界定是否准确、产权是否明确、是否真实发生、有无预提情况;

  (二)是否将房地产开发销售费用、管理费用、财务费用记入公共配套设施费;

  (三)多个(或分期)项目共同发生的公共配套设施费,是否按项目合理分摊;

  (四)是否含有其他企业的费用。

  第二十四条 开发间接费用的鉴证,应当关注:

  (一)是否将企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用;

  (二)开发间接费用是否真实发生,取得的凭证是否合法有效;

  (三)多个开发项目是否分项目核算或分摊,是否将其他项目的开发间接费用记入了清算项目;

  (四)是否含有其他企业的费用;

  (五)是否将房地产开发项目销售费用、管理费用、财务费用记入开发间接费用;

  (六)有无预提开发间接费用的情况。

  第二十五条 利息支出的鉴证,应当关注:

  (一)据实申报时是否将利息支出从开发成本中调整至开发费用;

  (二)分期开发项目或同时开发多个项目的一般性贷款利息支出,是否按项目合理分摊;

  (三)利用闲置专项借款对外投资取得的收益是否冲减利息支出;

  (四)借款合同相应条款是否符合有关规定;

  (五)是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额;

  (六)超过贷款期限和挪用贷款的罚息是否扣除;

  (七)是否剔除借款手续费、咨询费、顾问费等利息支出以外的费用;

  (八)对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,计提利息是否符合税法规定。

  第二十六条 与转让房地产有关的税金的鉴证,应当关注:

  (一)扣除范围和金额计算是否符合税法有关规定,是否与收入相关,复核税金及附加与收入是否配比,企业是否缴纳;

  (二)不属于清算范围、不属于转让环节发生的税金是否违规扣除;

  (三)与本次清算收入无关的,按照预售收入(不包括已经结转销售收入部分)计算并缴纳的税金及附加等,是否违规扣除;

  (四)印花税的税前扣除是否符合税法规定。

  第二十七条 加计扣除项目的鉴证,应当关注:

  (一)对取得土地(不论是生地还是熟地)使用权后,未进行任何形式的开发即转让的,审核是否按税收规定计算扣除项目金额,核实有无违反税收规定加计扣除的情形;

  (二)对于取得土地使用权后,仅进行土地开发(如“三通一平”等),不建造房屋即转让土地使用权的,审核是否按税收规定计算扣除项目金额,是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除;

  (三)对于取得了房地产产权后,未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的,审核是否按税收规定计算扣除项目金额,核实有无违反税收规定加计扣除的情形;

  (四)代收费用是否计入房价并向购买方一并收取,有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形;

  (五)计算加计扣除基数时是否剔除已计入开发成本的利息支出。

  第二十八条 对被鉴证人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,应当鉴证其扣除项目金额是否按主管税务机关确定的分摊方法计算分摊扣除。

  第四节 应纳税额项目鉴证

  第二十九条 应纳税额项目的鉴证,应当采取下列程序和方法:

  (一)审核清算项目的收入总额是否符合税法规定,计算是否正确;

  (二)审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税法规定,计算是否正确;

  (三)审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确,并确认土地增值税的适用税率;

  (四)审核清算项目的预缴税额是否正确。对于多个项目同时建设、预售(销售)的,或者分别由财政、审计、税务部门查处(纳税评估)过的项目的,要准确划分清算项目的预缴税额;

  (五)审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退税额。

  第三章 清算鉴证证据

  第三十条 鉴证人从事清算鉴证业务,对通过不同途径或方法取得的鉴证材料,应当按照执业规范的要求,从证据资格和证明能力两方面进行证据确认,取得与鉴证事项相关的、能够支持清算鉴证报告的鉴证证据。

  第三十一条 鉴证人在调查被鉴证人的下列情况时,应当按照执业规范的要求取得有关鉴证材料:

  (一)基本情况;

  (二)财务会计制度情况;

  (三)内部控制制度自我评价情况。

  第三十二条 鉴证项目前期管理情况时,应当按照执业规范的要求,取得有关鉴证材料:

  (一)被鉴证人房地产开发项目清算说明的调查,包括对房地产开发项目立项、用地、规划设计、开发、施工、销售、关联方交易、融资、竣工验收、工程结算、税款缴纳等;

  (二)鉴证人取得性质相同的土地面积、建筑面积和可售面积所获取的各项鉴证材料发生冲突、不能相互印证时,应当追加审核程序,并按照外部证据比内部证据更可靠的原则以及外部证据形成时间孰晚原则,确认适当的面积。

  第三十三条 鉴证人对被鉴证人清算申报的收入总额的认定,应当取得下列鉴证材料:

  (一)收入总额事实方面的信息和资料;

  (二)收入总额会计方面的信息和资料;

  (三)收入总额税收方面的信息和资料。

  第三十四条 鉴证人对被鉴证人扣除项目金额的确认,应当取得下列鉴证材料:

  (一)扣除项目事实方面的信息和资料;

  (二)扣除项目会计方面的信息和资料;

  (三)扣除项目税收方面的信息和资料。

  第三十五条 鉴证人应当及时对制定的计划、实施的程序、获取的证据以及得出的结论作出记录,按照执业规范的要求,编制、使用和保存清算鉴证业务工作底稿(以下简称“工作底稿”)。

  第四章 清算鉴证报告

  第三十六条 鉴证人完成约定鉴证事项后,由项目负责人编制土地增值税清算鉴证报告(以下简称“鉴证报告”)。

  第三十七条 鉴证报告经业务质量复核后,由执行鉴证业务的注册税务师、项目负责人及所长签名、盖章并加盖税务师事务所印章后对外出具,并按税务机关的规定报备或者报送。

  鉴证人使用数字证书电子签名后的电子版鉴证报告,具有与纸质鉴证报告相同的法律效力。

  鉴证人正式出具鉴证报告前,应就拟出具的鉴证报告有关内容的表述与被鉴证人进行沟通。

  第三十八条 鉴证人在鉴证中如发现有对被鉴证人土地增值税清算税款纳税申报有重要影响的事项,应在鉴证报告中予以披露。

  鉴证中发现被鉴证人土地增值税清算处理有与税收法律法规不符行为,经提醒被鉴证人仍未按其建议进行调整或者改正的,鉴证人应在出具的鉴证报告或报告说明中披露。


相关资讯